Licytacja lokalu za naruszanie porządku domowego przez pato-turystów? Tylko w teorii

• Redakcja
• 2022-07-22 10:30
• Komentarze (0)

W okresie letnim najem turystyczny rozkwita. Niestety, najem krótkoterminowy to także zmora sąsiadów. I choć na właścicielu lokalu spoczywa obowiązek przestrzegania porządku domowego, to niekoniecznie stosują się do niego najemcy. Pomóc miała ustawowa sankcja, jaką jest licytacja lokalu mieszkalnego. Jej zastosowanie w praktyce jest jednak mocno skomplikowane.

Przymusowa sprzedaż lokalu czyli licytacja mieszkania za naruszenie porządku domowego

Ustawa o własności lokali wskazuje, że jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. W takiej sytuacji, właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego (art. 16 ust. 1 i 2).

Opisana wyżej sankcja ma charakter wyjątkowy i ostateczny, zaś jej zastosowanie jest co do zasady uzależniane od niewątpliwego i ścisłego ziszczenia się jednej z koniecznych przesłanek. Tym samym odrzuca się możliwość wykorzystania omawianego rozwiązania np. do rozstrzygania konfliktów między właścicielami lokali. Należy przy tym pokreślić, że środek ustanowiony w art. 16 u.w.l. jest sankcją specyficzną, powodującą definitywne wykluczenie członka wspólnoty mieszkaniowej, zaś celem tego przepisu jest ochrona interesów przede wszystkim majątkowych wspólnoty mieszkaniowej i jej pozostałych członków.

Odpowiedzialność właściciela mieszkania za najemców

Choć art 16 u.w.l. odwołuje się wprost do właściciela lokalu, to należy podkreślić, że  z działaniami właściciela lokalu równoznaczne są działania i zachowania osób, które korzystają z lokalu na podstawie umowy najmu, użyczenia lub innej umowy albo bez umowy, z przyzwolenia i na mocy uprawnień przysługujących właścicielowi. Zatem, w świetle art 16 u.w.l., możliwe jest zastosowanie omawianej sankcji w sytuacji, gdy rażących i uporczywych naruszeń dopuszczają się najemcy. W praktyce jednak, licytacyjna sprzedaż lokalu jest w zasadzie niemożliwa do przeprowadzenia.

Sprzedaż lokalu mieszkalnego w drodze licytacji tylko w teorii

W sytuacji, gdy najemcy lokalu mieszkalnego dopuszczają się zachowań uzasadniających zastosowanie art 16 u.w.l., wspólnota mieszkaniowa - chcąc doprowadzić do sprzedaży lokalu mieszkalnego w drodze licytacji - musiałaby nie tylko udowodnić istnienie przesłanek ustawowych, ale także musiałaby de facto "przesunąć" cieżar zbierania dowodów na poszczególnych właścicieli lokali sąsiadujących. Dodatkowe komplikacje pojawiają się, gdy w nieruchomości znajduje się kilka mieszkań na wynajem. Wówczas ustalenie najemców powodujących określone uciążliwości jest szczególnie trudne, a co za tym idzie, trudno także ustalić właściciela, przeciwko któemu postępowanie mogłoby się toczyć. Dodatkowym czynnikiem powodującym nieskuteczność sankcji z art 16 u.w.l. jest czas całego postępowania. Co do zasady, licytacyjna sprzedaż lokalu mieszkalnego ma służyć ochronie mieszkańców innych lokali. Tymczasem postępowanie sądowe, a następnie postępowanie egzekucyjne w tego typu sprawach trwa kilka lat, a zatem spokój mieszkańców nadal może być zakłócany.

Przeciwko skuteczności sankcji z art 16 u.w.l. przemawia także obowiązująca linia orzecznicza. Wskazuje się, że uprawnienie przewidziane w art. 16 ust. 1 u.w.l. jest przejawem najdalej idącej ingerencji wspólnoty mieszkaniowej w prawo własności lokalu, co powinno skłaniać do korzystania z tego środka ochrony w ostateczności, gdy łagodniejsze środki prawne nie odnoszą pożądanego skutku. Należy przy tym pamiętać, że nawet jeśli została spełniona przesłanka nadmiernie uciążliwego korzystania z innych lokali, sąd ma możliwość zastosowania instytucji nadużycia prawa podmiotowego przez wspólnotę mieszkaniową, a tym samym - pomimo przedstawionych dowodów - oddalić powództwo.

Wspólnota mieszkaniowa ma związane ręce

Problem trudnych lokatorów widoczny jest zwłaszcza w miejscowościach turystycznych, gdzie najem krótkoterminowy jest powszechny. Mając a uwadze niską skuteczność sankcji z art 16 u.w.l., mieszkańcy budynków sami podejmowali próby zagwarantowania przysługującego im prawa do spokojnego i niezakłoconego korzystania z własnych nieruchomości, z pominięciem drogi sądowej. Zdarzały się bowiem przypadki, w których wspólnota mieszkaniowa w formie uchwały zakazywała przeznaczenia lokalu przez właściciela na cele najmu krótkoterminowego.Postępowanie to spotkało się ze zdecydowaną reakcją SN, który stwierdził, że wspólnota mieszkaniowa nie ma takiego prawa. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia zwracono jednak uwagę na problem znaczących uciążliwości dla stałych mieszkańców budynku, niemniej podkreślono, że sprawy te nie mogą być rozstrzygane przez uchwały wspólnot mieszkaniowych. Zdaniem SN, w tej materii potrzeba zmian systemowych. Dopóki jednak prawodawca nie podejmie stosownych kroków, najem turystyczny nadal pozostanie zmorą sąsiadów.

Źródło:

- art. 16 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j.Dz.U. z 2021 r., poz. 1048);
- wyrok SN z dnia 12 stycznia 2021 r., sygn. IV CSKP 20/21;
- wyrok SO w Gorzowie wielkopolskim z dnia  21 sierpnia 2018  r., I C 1095/17;
- wyrok SA w Warszawie z dnia  12 grudnia 2014  r., I ACa 877/14.

Treści publikowane w Serwisie internetowym PlanetaPrawo.pl mają charakter informacyjno-edukacyjny. Nie stanowią one porad prawnych i nie zastępują profesjonalnej pomocy prawnej. Administrator nie ponosi odpowiedzialności za jakiekolwiek skutki związane z ich wykorzystywaniem. Wszelkie prawa zastrzeżone – powołując się na publikację podaj źródło.