Prawo pierwokupu może wynikać z ustawy albo z czynności prawnej. Z punktu widzenia stron umowy sprzedaży pierwokup jest prawem osoby trzeciej i czyni sprzedaż warunkową, co oznacza jej dojście do skutku tylko w przypadku nieskorzystania przez uprawnionego z możliwości nabycia rzeczy przed nabywającym własność na podstawie umowy.
Ogólne regulacje dotyczące prawa pierwokupu znajdują się w Kodeksie cywilnym. Jest to lex generalis podlegające modyfikacjom wynikającym z przepisów szczególnych. Unormowania szczególne dotyczące pierwokupu znajdują się np. w:
- art. 37a i n. ustawy z 28.9.1991 r. o lasach (Dz.U. z 2022 r. poz. 672),
- art. 30a i n. oraz art. 65a i n. ustawy z 20.7.2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1961 ze zm.),
- art. 109 i n. ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm.),
- art. 3 i n. ustawy z 11.4.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 461).
Prawo pierwokupu może wynikać z ustawy lub czynności prawnej. Jego istotą jest pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby jej właściciel zmierzał do sprzedaży rzeczy innej osobie.
Prawo pierwokupu jest to prawo podmiotowe kształtujące. Modyfikuje ono stosunek prawny zawarty między sprzedającym a kupującym. Pozwala jednostronnym oświadczeniem woli osoby trzeciej ukształtować na nowo stosunek prawny, jaki powstaje między zbywcą a nabywcą dobra majątkowego. Jeżeli zatem prawo pierwokupu wynika z umowy najmu, najemca ma prawo kupić od wynajmującego przedmiot najmu przed osobą występującą w zawartej umowie sprzedaży jako kupujący. Ukształtowanie stosunku prawnego na nowo polega na wstąpieniu uprawnionego z prawa pierwokupu na miejsce nabywcy (por. wyrok SN z 23.1.2014 r., II CSK 239/13, https://www.sn.pl).
Pierwokup aktualizuje się dopiero na skutek czynności mającej na celu przeniesienie prawa własności. Jak przyjmuje się w orzecznictwie, samo zastrzeżenie prawa pierwokupu nie stwarza zobowiązania do przeniesienia własności. Powoduje jedynie powstanie po stronie osoby, na rzecz której pierwokup został zastrzeżony, pierwszeństwa nabycia własności określonej rzeczy, w razie gdyby właściciel powziął decyzję o jej sprzedaży (por. wyrok SA w Lublinie z 29.10.2015 r., I ACa 300/15, http://orzeczenia.lublin.sa.gov.pl).
Rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może zostać sprzedana tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona. Konstrukcja prawa pierwokupu w zarysie kształtuje się w ten sposób, że strony umowy sprzedaży ustalają wszystkie niezbędne elementy stosunku prawnego, takie jak zobowiązanie do przeniesienia własności danej rzeczy, cena, rękojmia za wady itd. wskazując jednocześnie warunek zawieszający jej dojścia do skutku w postaci niewykonania przez oznaczoną osobę trzecią prawa nabycia rzeczy zasadniczo na tych samych zasadach. Umowa zawarta pomiędzy właścicielem rzeczy a jej nabywcą (niebędącym jednak uprawnionym w ramach pierwokupu) stanowi więc sprzedaż warunkową.
W celu umożliwienia skorzystania z prawa pierwokupu należy uprawnionego poinformować o fakcie zawarcia umowy sprzedaży. Prawo pierwokupu co do nieruchomości można wykonać w ciągu miesiąca, a co do innych rzeczy - w ciągu tygodnia od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży, chyba że zostały zastrzeżone inne terminy.
Przez wykonanie prawa pierwokupu dochodzi do skutku między zobowiązanym a uprawnionym umowa sprzedaży tej samej treści, co umowa zawarta przez zobowiązanego z osobą pierwotnie oznaczoną w umowie jako kupujący, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Przykładem przepisu ustanawiającego odstępstwo jest art. 601 k.c. W świetle tego przepisu, jeżeli według umowy sprzedaży cena ma być zapłacona w terminie późniejszym, uprawniony do pierwokupu może z tego terminu skorzystać tylko wtedy, gdy zabezpieczy zapłatę ceny. Przepisu tego nie stosuje się, gdy uprawnionym jest państwowa jednostka organizacyjna.
Umowa sprzedaży powinna uwzględniać przysługujące osobie trzeciej prawo pierwokupu. Jeżeli zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu sprzedał rzecz bezwarunkowo albo jeżeli nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością, sprzedaż jest ważna, ale zbywca ponosi odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę. Osoba uprawniona w tytułu pierwokupu może więc dochodzić odszkodowania.
Skutki prawne niedopełnienia obowiązków zbywcy kształtują się jednak różnie w zależności od tego, kto jest uprawnionym z prawa pierwokupu. Jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna. W takim przypadku osoba, której przysługuje pierwokup, nadal może wykonać swoje prawo ze wszystkimi tego skutkami, w tym dotyczącymi przeniesienia posiadania rzeczy.
Stan prawny: 5.7.2022 r.
Treści publikowane w Serwisie internetowym PlanetaPrawo.pl mają charakter informacyjno-edukacyjny. Nie stanowią one porad prawnych i nie zastępują profesjonalnej pomocy prawnej. Administrator nie ponosi odpowiedzialności za jakiekolwiek skutki związane z ich wykorzystywaniem. Wszelkie prawa zastrzeżone – powołując się na publikację podaj źródło.
Zawarcie umowy przez fałszywy organ osoby prawnej
2022-04-03 17:33
Czy pijany na rowerze utraci prawo jazdy?
2022-07-04 20:52
Kiedy sąd orzeka zakaz prowadzenia pojazdów?
2024-04-23 00:40
Istota przestępstwa o charakterze chuligańskim
2024-06-01 16:42
