SN: Lotnisko zapłaci za obniżenie wartości nieruchomości

artykul

Sąd Najwyższy podtrzymuje pogląd o możliwości żądania naprawienia szkody w postaci obniżenia wartości nieruchomości w związku z hałasem emitowanym przez operujące na lotnisku samoloty. Analizujemy istotne orzeczenie.

Sedno sporu: hałas pochodzący z lotniska cywilnego

Stan faktyczny analizowany przez sądy poszczególnych instancji sprowadzał się do żądania przez powodów odszkodowania za zmniejszenie wartości należących do nich nieruchomości na skutek wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania (OOU).
Stosownie do art. 135 ust. 1 ustawy z 27.4.2001 r. – Prawo ochrony środowiska (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 54, dalej jako „u.p.o.ś.”), jeżeli z przeglądu ekologicznego albo z oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko wymaganej przepisami ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, albo z analizy porealizacyjnej wynika, że mimo zastosowania dostępnych rozwiązań technicznych, technologicznych i organizacyjnych nie mogą być dotrzymane standardy jakości środowiska poza terenem zakładu lub innego obiektu, to dla oczyszczalni ścieków, składowiska odpadów komunalnych, kompostowni, trasy komunikacyjnej, lotniska, linii i stacji elektroenergetycznej, obiektów sieci gazowej oraz instalacji radiokomunikacyjnej, radionawigacyjnej i radiolokacyjnej tworzy się obszar ograniczonego użytkowania.

Natomiast zgodnie z art. 129 ust. 2 u.p.o.ś., w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości jej właściciel może żądać odszkodowania za poniesioną szkodę; szkoda obejmuje również zmniejszenie wartości nieruchomości.

Stosownie zaś do art. 135 ust. 3a u.p.o.ś. organy tworzące obszar ograniczonego użytkowania określają granice obszaru, ograniczenia w zakresie przeznaczenia terenu, wymagania techniczne dotyczące budynków oraz sposób korzystania z terenów wynikające z postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko lub analizy porealizacyjnej albo przeglądu ekologicznego.

Bezsporne pomiędzy stronami było, iż Sejmik Województwa podjął uchwałę w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla lotniska, którego granice zewnętrzne wyznaczono w oparciu o izolinie długookresowego średniego poziomu dźwięku. Obszar ograniczonego użytkowania dzieli się strefy A, B i C. Nieruchomości powodów położone były w strefie C obszaru ograniczonego użytkowania.

Stanowisko strony pozwanej

Strona pozwana wniosła o oddalenie powództw w całości i podkreśliła, że zgodnie z regułą rozkładu ciężaru dowodu właściciele nieruchomości powinni wykazać, że ustanowienie obszaru ograniczonego użytkowania wprowadziło nowe ograniczenia w korzystaniu nieruchomości, że ograniczenia te zmieniają dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości i mają bezpośredni wpływ na powstanie i wysokość szkody. Twierdzenia powodów o spadku wartości nieruchomości nie wykazały, zdaniem strony pozwanej, związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy utworzeniem OOU a powstałą szkodą. Roszczenia odszkodowawcze powinny objąć tylko szkodę powstałą w wyniku ograniczeń wprowadzonych w związku z utworzeniem OOU, a nie ograniczeń z tytułu bliskiego sąsiedztwa lotniska, które istnieje od kilkudziesięciu lat.

Sąd pierwszej instancji: należy zapłacić odszkodowanie

Sąd pierwszej instancji przyjął, że sam fakt zmniejszenia wartości nieruchomości stanowi szkodę, do naprawy której zobowiązana jest strona pozwana, w związku z czym Sąd ten zasądził odpowiednie kwoty odszkodowania dla poszczególnych powodów.

Sąd Rejonowy wyjaśnił, iż szkoda w rozumieniu art. 129 ust. 2 u.p.o.ś powstaje niezależenie od tego, czy wprowadzenie OOU spowodowało zmianę sposobu użytkowania nieruchomości. O powstaniu szkody rozumianej jako obniżenie wartości nieruchomości decyduje wyłącznie zmiana wartości rynkowej tej nieruchomości. Powstanie szkody polegającej na obniżeniu wartości rynkowej nieruchomości jest też niezależne od zamiaru sprzedaży, podjęcia prób w celu sprzedaży czy konieczności obniżenia ceny przy zawieraniu transakcji. Szkoda, o jakiej mowa, powstaje wyłącznie na skutek zmian na rynku nieruchomości wywołanych wprowadzeniem OOU.

Strona pozwana zaskarżyła orzeczenie zapadłe w pierwszej instancji zarzucając mu obrazę przepisów postępowania oraz przepisów prawa materialnego.

Sąd Okręgowy zwraca się do Sądu Najwyższego

Sąd Okręgowy przy rozstrzyganiu apelacji dostrzegł zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości, które zawiera się w następującym pytaniu:
-czy właścicielowi nieruchomości, której wartość zmniejszyła się na skutek wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania, jednak bez związku z ze szczególnymi ograniczeniami wynikającymi z art. 135 ust. 3a ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (…) przysługuje odszkodowanie na podstawie art. 129 ust. 2 tej ustawy?

Jak wskazał Sąd Okręgowy, rozstrzygnięcie przedstawianego zagadnienia prawnego pozostaje w bezpośrednim związku z istotą sporu. Przyczyną uwzględnienia żądań powodów było bowiem przyjęcie przez sąd pierwszej instancji, że sam fakt zmniejszenia wartości nieruchomości stanowi szkodę, do naprawy której zobowiązana jest strona pozwana. Sąd pierwszej instancji przyjął, że szkoda w rozumieniu art. 129 ust. 2 u.p.o.ś. powstaje niezależenie od tego, czy wprowadzenie OOU spowodowało zmianę sposobu użytkowania nieruchomości.

Istnienie poważnych wątpliwości w kwestii rozstrzygnięcia przedstawionego Sądowi Najwyższemu zagadnienia prawnego potwierdza dotychczasowe niejednolite orzecznictwo sądów powszechnych oraz Sądu Najwyższego. Z jednej strony wskazuje się, że skoro samo utworzenie obszaru ograniczonego użytkowania powoduje obniżenie wartości nieruchomości, stan ten jest szkodą podlegającą kompensacji na podstawie art. 129 ust. 2 u.p.o.ś. Wśród argumentów uzasadniających żądania odszkodowawcze właścicieli podkreślano, jak zauważył Sąd Okręgowy, że ustanowienie obszaru ograniczonego użytkowania wokół lotniska niejako stygmatyzuje na rynku nieruchomości objęte tym obszarem jako trwale dotknięte niedogodnościami związanymi z sąsiedztwem lotniska. W odbiorze potencjalnych nabywców akt prawa miejscowego niweczy perspektywę zmniejszenia się oddziaływania czy nawet utrzymania się immisji na dotychczasowym poziomie.

Natomiast odmienne stanowisko polega na przyjęciu, że odpowiedzialność odszkodowawczą lotniska w przepisach u.p.o.ś. przewidziano nie za samo ograniczenie i nie za każde ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości. W świetle tego poglądu samo usytuowanie budynku na terenie obszaru ograniczonego użytkowania jest niewystarczające dla uzyskania odszkodowania.

Sąd Najwyższy rozstrzyga

Na posiedzeniu jawnym 12 kwietnia 2024 r. Sąd Najwyższy przyjął, że właścicielowi nieruchomości, której wartość zmniejszyła się na skutek wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania, o którym mowa w art. 135 ust. 1 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. - Prawo ochrony środowiska (…), jednak bez związku ze szczególnymi ograniczeniami wynikającymi z art. 135 ust. 3a ustawy - Prawo ochrony środowiska, przysługuje odszkodowanie na podstawie art. 129 ust. 2 tej ustawy.

Sąd Najwyższy tym samym stanął po stronie właścicieli nieruchomości narażonych na ujemne skutki ustanowienia OOU działając zgodnie z literą prawa, albowiem prawo do odszkodowania w związku z obniżeniem wartości nieruchomości wskutek ustanowienia OOU wynika explicite z art. 129 ust. 2 in fine u.p.o.ś. Szkoda obejmuje zatem zmniejszenie wartości nieruchomości i nie jest konieczne stwierdzenie, że wystąpiła ona w związku ze szczególnymi ograniczeniami wynikającymi z art. 135 ust. 3a u.p.o.ś.

Źródła:
- postanowienie SO w Krakowie z dnia 21 września 2023 r., II Ca 913/19, https://orzeczenia.ms.gov.pl;
- uchwała SN z dnia 12 kwietnia 2024 r., III CZP 56/23, https://www.sn.pl.

__________________________________________________

Treści publikowane w serwisie internetowym PlanetaPrawo.pl mają charakter informacyjno-edukacyjny. Nie stanowią one porad prawnych i nie zastępują profesjonalnej pomocy prawnej. Administrator nie ponosi odpowiedzialności za jakiekolwiek skutki związane z ich wykorzystywaniem. Wszelkie prawa zastrzeżone – powołując się na publikację podaj źródło. Wykorzystywanie zawartości serwisu internetowego PlanetaPrawo.pl jako danych treningowych AI jest zabronione. 

PlanetaPrawo.pl - przepisy, praktyczne komentarze, orzecznictwo, marketing prawniczy

Odwiedź nasz Sklep, polub nas na Facebooku, obserwuj nas na Twitterze

 

>>Powrót do artykułów w: Majątek

Korzystając z naszych usług akceptujesz postanowienia Regulaminu oraz Polityki prywatności. Strona wykorzystuje pliki cookie. Możesz zarządzać plikami cookie poprzez modyfikację ustawień przeglądarki, z której korzystasz.

Przechodzę dalej