SN ocenił przesłanki rozwiązania umowy o użytkowanie wieczyste

• Redakcja
• 2023-06-10 08:00
• Komentarze (0)

Czy do stanu korzystania z gruntu w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie może dojść z przyczyn niezależnych od użytkownika wieczystego? Na to pytanie odpowiedział SN.

Rozwiązanie umowy w świetle art. 240 k.c. na wokandzie SN

Zgodnie z normą art. 240 k.c., umowa o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń.

Spór, stanowiący podstawę wydanego przez SN orzeczenia, dotyczył rozwiązania umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w celu wybudowania i urządzenia lotniska na terenie, na którym wcześniej funkcjonował poradziecki pas startowy. Do budowy jednak nie doszło, m.in. z powodu nieuzyskania przez pozwaną spółkę praw do gruntów należących do sąsiedniej gminy. Sąd Apelacyjny ocenił, że nie zostały spełnione przesłanki zastosowania art. 240 k.c., gdyż do stanu korzystania z gruntu w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie doszło z przyczyn niezależnych od użytkowniczki wieczystej. Do jakich wniosków doszedł SN?

Spełnienie przesłanki rozwiązania umowy w ocenie SN

Zdaniem SN,  w art. 240 k.c. nie chodzi o to, że sprzeczność korzystania z nieruchomości z jej umownym przeznaczeniem ma uzasadniać uwzględnienie powództwa o rozwiązanie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste jedynie wówczas, gdy takie korzystanie było „nieusprawiedliwione”, a użytkownik wieczysty odpowiadał za wystąpienie takiego stanu rzeczy. Przeciwnie, zdaniem SN w analizowanym przepisie mowa wyłącznie o przesłance niezgodności z umową, traktowanej jako stan obiektywny (niezależny od czynników podmiotowych, subiektywnych), a kwalifikowanej za pomocą kryterium „oczywistości”. Oczywiste, a zatem jednoznaczne, łatwo dostrzegalne, ma być to, że użytkownik wieczysty korzysta z gruntu odmiennie, niż umówił się z jego właścicielem (zob. wyrok SN z 16 listopada 2012 r., III CSK 42/12, i przywołane tam orzecznictwo). W art. 240 k.c. nie przydano natomiast doniosłości prawnej wskazaniu i charakterystyce przyczyn takiego stanu rzeczy: jako zależnych albo niezależnych od użytkownika wieczystego, zawinionych albo niezawinionych itd.

Po drugie, SN podkreślił, że w art. 240 k.c. ustawodawca – odmiennie niż w przypadku ogólnej regulacji dotyczącej skutków niewykonania zobowiązań (art. 471 k.c.) – nie odniósł się do tego, czy określona sytuacja (korzystanie z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie) jest następstwem okoliczności, za które dłużnik (użytkownik wieczysty) ponosi odpowiedzialność. Porównanie art. 240 i art. 471 k.c. wskazuje, że ustawodawca celowo ograniczył przesłanki zastosowania pierwszego z wymienionych przepisów do samego stanu sprzeczności z umową, zarazem jednak, korzystnie dla użytkowników wieczystych, ograniczając możliwość żądania rozwiązania umowy do przypadków oczywistych. Podstawowy argument na rzecz niedopuszczalności ograniczania stosowania art. 240 k.c. do sytuacji, w których korzystanie z gruntu w sposób sprzeczny z umową jest „niczym nieusprawiedliwione”, a użytkownik wieczysty odpowiada za taki stan rzeczy, wynika z funkcji analizowanego unormowania. Prawo użytkowania wieczystego ma charakter ściśle celowy, co oznacza, że powstanie tego prawa ma prowadzić do realizacji doniosłego publicznie zamierzenia: mieszkaniowego, przemysłowego, turystycznego, charytatywnego, komunikacyjnego itd. To właśnie realizacja tego celu uzasadnia oddanie nieruchomości w prywatne ręce, z przyznaniem użytkownikowi wieczystemu uprawnień zbliżonych w treści do prawa własności na bardzo długi czas, a ponadto zasadniczo podlegający dalszemu przedłużeniu.

>> Czytam więcej artykułów w: Orzecznictwo

Ograniczona pozycja użytkownika wieczystego

Należy również podkreślić, że silna, stabilna pozycja użytkownika wieczystego jest ograniczona koniecznością respektowania zamierzeń właściciela nieruchomości, które stały u podstaw ustanowienia tego prawa. Podmiot publicznoprawny decyduje się bowiem na oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste w przekonaniu, że w ten sposób dojdzie do zrealizowania określonego celu. Realizacja zamierzeń właściciela gruntu nie może być przy tym wymuszona na drodze sądowej wprost; z umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste nie wynika bowiem dla właściciela nieruchomości roszczenie przeciwko użytkownikowi wieczystemu o wybudowanie określonych w kontrakcie budynków lub urządzeń. Sankcją za korzystanie z gruntu w sposób sprzeczny z jego umownym przeznaczeniem jest jedynie możliwość rozwiązania umowy przed upływem terminu, na jaki została zawarta (zob. wyrok SN z 22 marca 2019 r., I CSK 70/18). Szeroki zakres (art. 233 k.c.) uprawnień użytkownika wieczystego oraz stabilność tego prawa (art. 236 § 1 i 2 k.c.) sprawiają zatem, że podmiot uprawniony może działać jak ekonomiczny właściciel nieruchomości, ograniczony jednak koniecznością respektowania ustaleń w przedmiocie celu, dla którego ustanowione zostało jego prawa.

Wykładnia art. 240 k.c. w świetle charakteru prawnego użytkowania wieczystego

Celowy charakter prawa użytkowania wieczystego wyklucza przyjęcie nadmiernie zawężającej wykładni art. 240 k.c., sprzecznej z jego brzmieniem, uwarunkowaniami systemowymi oraz funkcją tej regulacji. W innym razie potencjał, który wiąże się z możliwością wykorzystania gruntu publicznego, zostałby zaprzepaszczony przez wieloletnie utrzymywanie się prawa użytkowania wieczystego mimo korzystania z gruntu przez użytkownika w sposób oczywiście sprzeczny z uzgodnionym umownie przeznaczeniem. Taki stan rzeczy, będący następstwem niemożności doprowadzenia do rozwiązania umowy z dotychczasowym uprawnionym, uniemożliwiałby ponowne oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste innemu podmiotowi w celu realizacji przez właściciela gruntu istotnych z jego punktu widzenia zamierzeń społecznych lub gospodarczych.

Kiedy nie można rozwiązać umowy?

Niewątpliwie nie każdy przypadek korzystania z gruntu w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie może uzasadniać żądanie z art. 240 k.c. Musi być to bowiem stan cechujący się oczywistością, przy czym ograniczenie to dotyczy wyłącznie obiektywnego stanu rzeczy. Użyte w przywołanym przepisie określenie „oczywiście” ma jednak charakter nieostry i podlega ocenie sądu, wobec czego nawet ewidentne naruszenie, lecz o drobnej skali, zwykle nie stanowi korzystania z gruntu w sposób „oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie”. Ostatecznie ocena tego, czy zrealizowana została przesłanka żądania rozwiązania umowy, powinna uwzględniać zwłaszcza łatwość dostrzeżenia, że użytkownik wieczysty nie realizuje umowy, skalę i wagę naruszeń postanowień umowy, a przede wszystkim to, czy przekładają się one na nieosiągnięcie celu, dla którego właściciel gruntu zgodził się na ustanowienie prawa użytkowania wieczystego.

Innym przykładem niemożności rozwiązania umowy na podstawie art. 240 k.c. będzie zastosowanie klauzuli nadużycia prawa podmiotowego. SN wskazał, że w pewnych sytuacjach, przede wszystkim wtedy, gdy to właściciel gruntu uniemożliwił użytkownikowi wieczystemu korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej określonym w umowie przeznaczeniem, żądanie wywodzone z art. 240 k.c. może zostać oddalone na podstawie art. 5 k.c. W takim przypadku podstawą oddalenia powództwa nie byłaby jednak konstatacja, że wobec braku „winy” użytkownika wieczystego korzystanie z gruntu niezgodnie z jego przeznaczeniem nie miało charakteru „oczywistego”. Przeciwnie, należałoby uznać, że hipoteza normy z art. 240 k.c. została zrealizowana, a przyczyną oddalenia powództwa powinno być nadużycie prawa podmiotowego w postaci uprawnienia kształtującego sensu largo, czyli uprawnienia do domagania się przez podmiot prawa wywołania skutku prawokształtującego konstytutywnym orzeczeniem sądu.

Źródło:

Wyrok SN z dnia 17 marca 2023 r. (sygn. akt II CSKP 1005/22).

Treści publikowane w serwisie internetowym PlanetaPrawo.pl mają charakter informacyjno-edukacyjny. Nie stanowią one porad prawnych i nie zastępują profesjonalnej pomocy prawnej. Administrator nie ponosi odpowiedzialności za jakiekolwiek skutki związane z ich wykorzystywaniem. Wszelkie prawa zastrzeżone – powołując się na publikację podaj źródło. Wykorzystywanie zawartości serwisu internetowego PlanetaPrawo.pl jako danych treningowych AI jest zabronione.