Umowa najmu lokalu mieszkalnego

Mieszkania stanowią jedno z największych dóbr materialnych, będących przedmiotem obrotu. Umowa najmu lokalu mieszkalnego powinna być skonstruowana w sposób urzeczywistniający równość stron, a jednocześnie czynić zadość potrzebie ochrony interesu najemcy i jego rodziny. W ramach artykułu omawiamy niektóre postanowienia umowy najmu lokalu mieszkalnego.

Typy umowy najmu lokalu

Polskie prawo zna różne typy umowy najmu lokalu. I tak wyróżnia się w szczególności:
- „zwykłą” umowę najmu lokalu mieszkalnego,
- umowę najmu okazjonalnego (art. 19a i n. ustawy o ochronie praw lokatorów),
- umowę najmu instytucjonalnego (art. 19f i n. ustawy o ochronie praw lokatorów),
- umowę najmu lokalu w celu innym niż zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych (m.in. art. 659 i n. k.c.).

Poza umową najmu lokalu w celu innym niż zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, wyżej wymienione umowy zostały uregulowane w ramach ustawy z 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 172 ze zm.). Przepisy tej ustawy stanowią lex specialis dla przepisów Kodeksu cywilnego o najmie. Nie oznacza to, że przepisy kodeksowe nie znajdują zastosowania w sprawach nieuregulowanych w przytoczonej ustawie (zob. w tej mierze przepisy art. 680 i n. k.c.).

Czym jest umowa najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego?
Gwoli przypomnienia, umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. W umowie najmu okazjonalnego najemca, oświadczeniem złożonym w formie aktu notarialnego, poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia lokalu po rozwiązaniu umowy.
Natomiast umową najmu instytucjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.

Umowa najmu lokalu w celu innym niż zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych powstaje zaś na podstawie przepisów kodeksowych (art. 659-692 k.c.). Znajdują się tam unormowania ogólne, dotyczące praw i obowiązków stron takiej umowy. Tego typu umowę zawiera się najczęściej w celu pozyskania powierzchni służącej wykonywaniu działalności gospodarczej.

W niniejszym artykule omawiamy „zwykłą” umowę najmu lokalu mieszkalnego. Taka umowa może dojść do skutku pomiędzy osobami fizycznymi, przy czym wynajmujący nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali mieszkalnych, a najemca zawiera umowę w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, czyli, innymi słowy, wstępuje w stosunek najmu po to, by w wynajmowanym lokalu zamieszkać wraz z rodziną. Umowę, która stanowi przedmiot naszego zainteresowania, zawrzeć można – inaczej niż umowę najmu okazjonalnego – także na czas nieoznaczony.

Ogólne prawa i obowiązki stron

Przed wydaniem lokalu najemcy strony sporządzają protokół, w którym określają stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń. Protokół stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu. Trzeba zwrócić uwagę w tym miejscu na to, że po stronie najemcy spoczywa obowiązek odnowienia lokal (czego nie należy mylić z jego gruntownym remontem), gdy umowa ulega rozwiązaniu albo wygaśnięciu. Protokół zdawczo-odbiorczy będzie wówczas punktem odniesienia dla stwierdzenia spełnienia tego obowiązku przez najemcę.

Ustawa o ochronie praw lokatorów zastrzega szereg uprawnień najemcy o charakterze ochronnym, dotyczącym np. okoliczności wypowiedzenia umowy oraz długości okresu jej wypowiedzenia oraz okoliczności, w których najemcy nie można eksmitować z lokalu. Przepisy te wywołują skutek nawet wtedy, gdy strony nie uwzględnią wynikających z nich unormowań w umowie, o czym należy pamiętać.

Wspomniana wyżej ustawa zawiera też przepisy chroniące dobro rodziny. Między innymi wskazać można w tej mierze uprawnienie do żądania w drodze powództwa nakazania eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.

Obowiązki wynajmującego

Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:
1) utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia;
2) dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;
3) dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:
a) napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu,
b) wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.
Ustawa o ochronie praw lokatorów zawiera przepisy prawne traktujące również o innych, niewymienionych wyżej, obowiązkach wynajmującego.

Obowiązki najemcy

Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.

Strony powinny umówić się precyzyjnie o sposób korzystania z lokalu stanowiącego przedmiot najmu niezależnie od tego, jakie jest jego przeznaczenie. Jeżeli lokal ma być wykorzystywany na potrzeby mieszkaniowe, w interesie wynajmującego jest literalne umowne uregulowanie zakazu jego wykorzystywania do prowadzenia działalności gospodarczej. Ma to znaczenie choćby w obszarze immisji, które mogą zakłócić spokojne korzystanie z innych lokali w obrębie danego budynku.
Poniżej znajduje się fragment postanowień projektu umowy najmu dotyczących sposobu korzystania z lokalu mieszkalnego.

(…)

§ …
Sposób używania przedmiotu najmu

1. Najemca jest obowiązany:
1) utrzymywać przedmiot najmu we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym,
2) przestrzegać porządku domowego,
3) używać przedmiot najmu w sposób zgodny z niniejszą umowa i jego przeznaczeniem,
4) powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych,
5) ponosić koszty zużycia energii elektrycznej, wody, gazu ziemnego oraz wywozu odpadów,
6) sortować odpady według przyjętych unormowań prawnych i zwyczajów.
2. Najemca nie może:
1) oddać przedmiotu najmu lub jego części podmiotowi trzeciemu do bezpłatnego używania ani go podnająć, jak też
2) prowadzić działalności gospodarczej w przedmiocie najmu.
(…)

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, najemcę obciąża naprawa i konserwacja:
1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
2) okien i drzwi;
3) wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
5) osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
7) etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
8) przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:
a) malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
b) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy. Jeżeli najemca w okresie najmu dokonał wymiany niektórych z wymienionych elementów wyposażenia, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia.

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego zawiera szereg przepisów dotyczących innych obowiązków najemcy, np. związanych z procedurą udostępniania lokalu wynajmującemu w celu dokonania napraw.

Kaucja

Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

Poniżej znajduje się fragment postanowień projektu umowy najmu dotyczących kaucji oraz czynszu.

(…)

§ …
Czynsz najmu i kaucja

1. Czynsz najmu płatny jest w formie przelewu na rachunek bankowy Wynajmującego w ………………………….. nr …………………………………………………….. w odstępach miesięcznych, do …………… dnia każdego miesiąca, i wynosi …………………. zł (słownie: ……………………………………………………..).
2. Niezależnie od czynszu najmu Najemca zobowiązuje się zwrócić Wynajmującemu, w ciągu ……. dni od dnia przedstawienia mu rachunków, wynikające z używania przedmiotu najmu koszty zużycia energii elektrycznej, wody oraz gazu ziemnego, jak też koszty wywozu odpadów.
3. Dniem zapłaty jest dzień uznania rachunku bankowego Wynajmującego.
4. Najemca zobowiązuje się wpłacić na rachunek Wynajmującego, o którym mowa w ust. 1, w ciągu … dni od dnia zawarcia niniejszej umowy, kaucję (zwaną dalej „kaucją”) zabezpieczającą pokrycie należności z tytułu najmu przysługujących Wynajmującemu w dniu opróżnienia przez Najemcę przedmiotu najmu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku jego opróżnienia.
5. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od rozwiązania lub wygaśnięcia niniejszej umowy, po potrąceniu ewentualnych należności Wynajmującego.
(…).

Ulepszenia lokalu

Najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu.

Wynajmujący może żądać usunięcia ulepszeń wprowadzonych przez najemcę bez jego zgody lub w sposób niezgodny z umową i przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli nie naruszy to substancji lokalu, albo ulepszenia zatrzymać za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu.

Podwyższenie czynszu

Właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia.

Uwaga!
Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, wynoszący 3 miesiące, został ustalony przez ustawodawcę w art. 8a ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, który jest przepisem semiimperatywnym (jednostronnie bezwzględnie wiążącym). Oznacza to, że strony są władne ustalić w umowie tylko termin dłuższy. Termin krótszy nie wywoła skutku prawnego, a w jego miejsce z mocy samego prawa zastosowanie znajdzie termin 3-miesięczny. O semiimperatywności przepisu świadczy użyte przez ustawodawcę sformułowanie „chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy”.

Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie.

Podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w art. 8a ust. 4a albo w ust. 4e ustawy o ochronie praw lokatorów.

Na pisemne żądanie najemcy, wynajmujący, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, ma obowiązek przedstawić na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację.

Zgodnie z art. 8a ust. 4a ustawy o ochronie praw lokatorów, jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie kosztów utrzymania lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk, z zastrzeżeniem art. 8a ust. 4c i 4d tej ustawy, podwyżkę pozwalającą na osiągnięcie tego poziomu uważa się za uzasadnioną, o ile mieści się w granicach określonych w art. 8a ust. 4b tej ustawy.

Zgodnie z art. 8a ust. 4b ustawy o ochronie praw lokatorów, podwyższając czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, właściciel może ustalić:
1) zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż:
a) 1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub
b) 10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową
– aż do ich pełnego zwrotu;
2) godziwy zysk.

Zgodnie z art. 8a ust. 4e ustawy o ochronie praw lokatorów, podwyżkę czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym uważa się za uzasadnioną. Średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym jest ogłaszany, w formie komunikatu, przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.

W ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia czynszu, najemca może:
1) odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku
prawnego z upływem okresu wypowiedzenia, albo
2) zakwestionować podwyżkę wnosząc do sądu pozew.

Poniżej znajduje się fragment postanowień projektu umowy najmu dotyczących podwyżki czynszu.

(…)

§ …
Warunki podwyższenia czynszu najmu

1. W okresie obowiązywania niniejszej umowy Wynajmujący może podnieść czynsz najmu lub inne opłaty za używanie przedmiotu najmu.
2. Podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu najmu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej przedmiotu najmu może nastąpić:
1) jeżeli Wynajmujący nie uzyskuje przychodów z czynszu najmu lub innych opłat za używanie przedmiotu najmu na poziomie zapewniającym pokrycie kosztów utrzymania przedmiotu najmu, jak również zwrot kapitału i zysk, lub
2) jeżeli podwyżka następuje w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym.

(…)

__________________________________________________

Treści publikowane w serwisie internetowym PlanetaPrawo.pl mają charakter informacyjno-edukacyjny. Nie stanowią one porad prawnych i nie zastępują profesjonalnej pomocy prawnej. Administrator nie ponosi odpowiedzialności za jakiekolwiek skutki związane z ich wykorzystywaniem. Wszelkie prawa zastrzeżone – powołując się na publikację podaj źródło. Wykorzystywanie zawartości serwisu internetowego PlanetaPrawo.pl jako danych treningowych AI jest zabronione.

PlanetaPrawo.pl - przepisy, praktyczne komentarze, orzecznictwo, marketing prawniczy

Polub nas na Facebooku, obserwuj nas na Twitterze oraz Instagramie