Zła wiara nabywcy nieruchomości

• Redakcja
• 2022-05-28 21:10
• Komentarze (0)

Treść księgi wieczystej jest najbardziej wiarygodnym dowodem stanu prawnego nieruchomości. Objęta jest rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Rękojmia nie ma jednak bezwzględnego działania. Między innymi nie chroni nabywców w złej wierze.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

Ustawodawca w ramach przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece wskazuje na istotne domniemanie prawne. W ramach art. 3 ust. 1 u.k.w.h. domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Jest to domniemanie wzruszalne (obalalne) w drodze powództwa sądowego. Domniemania tego dotyczy rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych zadekretowana w art. 5 u.k.w.h. Stosownie do art. 5 u.k.w.h. w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Widać więc, że w ten sposób może dojść do zbycia nieruchomości przez osobę, której prawo własności nie przysługuje, choć widnieje ona w dziale drugim księgi jako właściciel. Trzeba podkreślić, że istotą rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych jest wyłączenie starej, wywodzącej się jeszcze z prawa rzymskiego zasady, że nikt nie może przenieść na drugą osobę więcej praw, aniżeli sam posiada (nemo plus iuris in alium transferre potest, quam ipse habet) oraz uznanie za skuteczne nabycia prawa nieistniejącego albo istniejącego, ale nieprzysługującego rozporządzającemu (wyrok SN z 6.3.2019 r., I CSK 809/17, http://www.sn.pl). Następuje to właśnie za sprawą doniosłości ksiąg wieczystych, które uznaje się za najbardziej wiarygodny dowód stanu prawnego nieruchomości. Księga wieczysta jest gwarancją dysponowania przez zbywcę prawem własności. Jak jednak wskazano, rzeczywisty stan prawny może różnić się od tego ujawnionego w księdze. Domniemanie prawne z art. 3 u.k.w.h., do którego odwołuje się rękojmia, jako domniemanie wzruszalne, podlega wówczas obaleniu na korzyść prawowitego właściciela nieruchomości. W takim przypadku los prawa własności rozstrzyga dobra albo zła wiara nabywcy.

Zła wiara nabywcy nieruchomości

Sytuacja prawowitego właściciela nieruchomości zależna jest od stanu wiedzy tego, kto nabył nieruchomość od nieuprawnionego. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. W złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. Uczynienie skutecznego zarzutu złej wiary w praktyce może nie być zadaniem łatwym. W orzecznictwie stwierdza się, że nabywca prawa ujawnionego w księdze wieczystej nie ma obowiązku podejmowania czynności w celu weryfikowania zgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, powinien on jednak podjąć takie czynności wówczas, gdy ujawnią się okoliczności mogące wzbudzać podejrzenie lub wątpliwości co do zgodności stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Nie może to jednak prowadzić do obarczenia osoby zamierzającej dokonać czynności prawnej z osobą ujawnioną w księdze wieczystej obowiązkiem prowadzenia żmudnych dociekań i analiz prawnych służących ustaleniu rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości (wyrok SN z 30.6.2021 r., I CSKP 11/21, http://www.sn.pl). Zła wiara zachodzi zatem tylko wówczas, gdy można uznać, że w ustalonych okolicznościach faktycznych nabywca nieruchomości mógł do chwili jej nabycia z łatwością usunąć istniejące wątpliwości co do tego, czy zbywca wpisany do księgi wieczystej jest rzeczywiście jej właścicielem (wyrok SO w Sieradzu z 19.9.2018 r., I Ca 332/18, http://orzeczenia.sieradz.so.gov.pl). Rozstrzygnięciu w tym przedmiocie służy odniesienie do obiektywnej miary staranności nabywcy i wymaganego od niego zachowania w danych okolicznościach i przy założeniu istnienia doświadczenia życiowego (por. wyrok SA w Warszawie z 19.11.2015 r., VI ACa 1632/14, http://orzeczenia.waw.sa.gov.pl i podaną tam literaturę). Zawsze jednak, gdy z negocjacji lub sposobu wykonania zawieranej umowy wynikają jakiekolwiek wątpliwości co do tego, czy stan prawny zbywanej nieruchomości jest taki jak deklaruje zbywający oraz co potwierdza skrócony odpis z księgi wieczystej, nabywca i notariusz powinni podjąć dodatkowe czynności, które pozwolą ustalić, czy rzeczywisty stan nabywanej przez nich nieruchomości, jest zgodnym z tym co wynika z księgi wieczystej (wyrok SN z 10.4.2019 r., IV CSK 29/18, http://www.sn.pl).

Ujawnienie właściwego stanu prawnego nieruchomości w księdze wieczystej

W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności. Sytuacja, w której występuje tego typu niezgodność, ma miejsce np. w przypadku dokonania przez właściciela nieruchomości podwójnej sprzedaży – pierwszej jako prawowity właściciel, drugiej natomiast – w ramach oszustwa – bezprawnie, jednak z powołaniem się na treść księgi wieczystej. W takiej sytuacji rzeczywistym właścicielem jest ten, kto nabył nieruchomość jako pierwszy, ale jego prawo jeszcze nie zostało wpisane do księgi. Rękojmia natomiast chroni drugiego nabywcę, o ile pozostawał on w dobrej wierze. Pierwszy nabywca może wytoczyć powództwo na podstawie unormowania art. 10 ust. 1 u.k.w.h. dotyczącego procedury ujawnienia właściwego stanu prawnego nieruchomości w księdze wieczystej. Następuje to w drodze powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Celem jest wówczas obalenie domniemania wiarygodności księgi wieczystej. Powództwo przewidziane w art. 10 ust. 1 u.k.w.h. stanowi przy tym jedyną drogę umożliwiającą trwałe i skuteczne erga omnes obalenie domniemania ustanowionego w art. 3 ust. 1 u.k.w.h. Możliwe jest podważenie tego domniemania również w innych postępowaniach, w których rzeczywisty stan prawny nieruchomości ma znaczenie jako przesłanka zgłaszanych żądań lub obrony przed nimi, z tym zastrzeżeniem jednak, że w takiej sytuacji skutki obalenia domniemania ograniczają się do tego postępowania i jego stron, nie uzasadniając zmiany treści wpisów figurujących w księdze. Wyrok wydany w wyniku uwzględnienia powództwa przewidzianego w art. 10 ust. 1 u.k.w.h. stanowi natomiast podstawę skorygowania stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej (postanowienie SN z 15.4.2021 r., I CSK 720/20, http://www.sn.pl).

Stan prawny: 27.5.2022 r.

Treści publikowane w Serwisie internetowym PlanetaPrawo.pl mają charakter informacyjno-edukacyjny. Nie stanowią one porad prawnych i nie zastępują profesjonalnej pomocy prawnej. Administrator nie ponosi odpowiedzialności za jakiekolwiek skutki związane z ich wykorzystywaniem. Wszelkie prawa zastrzeżone – powołując się na publikację podaj źródło.