Egzamin notarialny za nami. Czas przyjrzeć się zadaniom, z jakimi przyszło się zmagać przyszłym notariuszom. Dziś przedstawiamy kazus z pierwszego dnia egzaminu wraz z jego rozwiązaniem.
Aktem własności ziemi nr 505/73 z dnia 2 marca 1973 r. stwierdzono nabycie przez Marię Kowal własności nieruchomości położonej w Lednicy Górnej, gmina Wieliczka, powiat krakowski, województwo małopolskie, stanowiącej działkę nr 50 o powierzchni 0,2300 ha. Na tym dokumencie znajduje się klauzula, że akt ten stał się ostateczny z dniem 15 kwietnia 1973 r.
Działka nr 50 w ewidencji gruntów zapisana jest jako użytki: B - 0,1200 ha, RIII – 0,1100 ha.
Dla nieruchomości jest prowadzony jedynie zbiór dokumentów ZD 1234, w którym znajdują się wyłącznie następujące dokumenty:
- akt własności ziemi nr 505/73 z dnia 2 marca 1973 r.,
- wyrys z mapy ewidencyjnej z dnia 1 lutego 1973 r. dotyczący ww. działki nr 50,
- postanowienie o urządzeniu zbioru dokumentów.
Nieruchomość ta jest zabudowana:
1. Budynkiem mieszkalnym położonym przy ulicy Nowej, oznaczonym numerem porządkowym 6.
Budynek ten ma jedną kondygnację podziemną i dwie nadziemne; budynek został wzniesiony w 1993 r. Na każdej z kondygnacji nadziemnych znajduje się jeden lokal mieszkalny – na parterze (pierwszej kondygnacji) lokal nr 1 o powierzchni użytkowej 150 m2, składający się z czterech pokoi, kuchni, łazienki, wc, przedpokoju i garderoby, a na piętrze (drugiej kondygnacji) lokal nr 2 o powierzchni użytkowej 75 m2 składający się z trzech pokoi, kuchni, łazienki, wc i przedpokoju.
W kondygnacji podziemnej (kondygnacja „-1”) znajdują się trzy komórki piwniczne (nr 1 o powierzchni użytkowej 25 m2, nr 2 o powierzchni użytkowej 5 m 2 i nr 3 o powierzchni użytkowej 25 m2). Pozostałą część powierzchni użytkowej tego budynku stanowi klatka schodowa. Ogólna powierzchnia użytkowa tego budynku wynosi 320 m2 , a jego powierzchnia zabudowy wynosi 165 m2. Wysokość wszystkich pomieszczeń w lokalach na kondygnacjach nadziemnych oraz komórek piwnicznych w tym budynku wynosi 2,70 m.
2. Garażem murowanym o powierzchni użytkowej 20 m2 i wysokości 2,30 m, nieprzylegającym do budynku mieszkalnego, wybudowanym również w 1993 r.
Działka nr 50 ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej - ulicy Nowej i znajdują się na niej dwa miejsca postojowe, każde o powierzchni 20 m2, pokryte kostką brukową, oznaczone na planie (sporządzonym przez uprawnionego geodetę Jana Lipca w dniu 16 sierpnia 2022 r.) literami A i B, przy czym do każdego z tych miejsc jest zbudowany wjazd od ulicy Nowej.
Maria Kowal (PESEL 50070233344), z domu Rak, córka Józefa i Anieli, dnia 11 czerwca 1972 r. wyszła za mąż za Zbigniewa Kowala (PESEL 45100607777), syna Antoniego i Józefy i przyjęła jego nazwisko. Małżonkowie Kowal przez cały czas trwania małżeństwa pozostają w ustroju wspólności ustawowej. Maria Kowal cierpi na niedowład obu rąk i nie może pisać, w związku z czym nie jest w stanie się podpisać.
Przedmiotem umowy sprzedaży ma być lokal mieszkalny nr 2 (wraz z prawami związanymi), położony na drugiej kondygnacji nadziemnej powyższego budynku mieszkalnego, wraz z komórką piwniczną nr 2 i garażem, jako częściami składowymi lokalu mieszkalnego. Strona kupująca chce mieć też możliwość wyłącznego korzystania z miejsca postojowego A, w taki sposób, aby możliwość ta dotyczyła każdego następnego właściciela lokalu mieszkalnego nr 2. Strona sprzedająca chce mieć możliwość wyłącznego korzystania z miejsca postojowego B, wraz z możliwością dalszego przekazywania tego prawa.
Strony oświadczają, że w przypadku ustanowienia w przyszłości odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr 1, komórki piwniczne nr 1 i 3 mają stanowić jego części składowe (co nie stanowi przedmiotu zawieranej umowy i sporządzanego projektu aktu notarialnego).
Cena została ustalona na łączną kwotę 300 000 zł.
Nabywcą jest Cybernetyka spółka akcyjna z siedzibą we Wrocławiu (50-001 Wrocław, ulica Dolna 20), zarejestrowana w Krajowym Rejestrze Sądowym pod nr KRS 0000876544, NIP 7893331011, REGON 001122333, która w tym akcie notarialnym reprezentowana jest przez prokurenta samoistnego Andrzeja Kota (PESEL 75083011112),syna Romana i Wiesławy. Akcje tej spółki są notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie.
Przed zawarciem umowy zostało zapłacone 30% ceny, pozostała część ceny ma być płatna w terminie 3 miesięcy od dnia zawarcia umowy. Zapłacona część ceny nie ma charakteru zadatku.
Wydanie lokalu stronie kupującej ma nastąpić w terminie tygodnia od dnia zapłaty całej ceny.
Polecenie: Proszę uzupełnić brakujące elementy stanu faktycznego według własnego uznania i sporządzić projekt aktu notarialnego (bez konieczności zamieszczania podpisów lub równoważnych elementów), który ma udokumentować powyższe czynności, z poddaniem egzekucji na podstawie art. 777 k.p.c. tytułem zabezpieczenia zobowiązań wynikających z projektowanego aktu notarialnego i ustanowieniem przez kupującego hipoteki na zabezpieczenie zapłaty wyłącznie reszty ceny (bez ewentualnych należności ubocznych).
W projekcie aktu należy zamieścić informację o treści żądań wniosku wieczystoksięgowego, który notariusz złoży w systemie teleinformatycznym po sporządzeniu aktu notarialnego albo skutecznych żądań stron o złożenie takiego wniosku, skierowanego do Sądu Rejonowego w Wieliczce III Wydział Ksiąg Wieczystych – KR1I. Intencją stron jest złożenie wniosku o wpisy wszelkich praw osobistych i roszczeń powstałych na skutek czynności zawartych w tym akcie.
Należy przyjąć, że osoby fizyczne stawające do aktu są obywatelami Rzeczypospolitej Polskiej.
Ponadto w projekcie należy przyjąć, że akt notarialny sporządzany jest w dniu 6 września 2022 r. przez notariusz Agatę Bielską, prowadzącą Kancelarię Notarialną w Wieliczce przy ulicy Miłej 15.
Zadaniem zdającego jest sporządzenie projektu aktu notarialnego zgodnego z prawem, w oparciu o wyrażoną w zadaniu wolę stron.
Sporządzony projekt winien odpowiadać wymogom aktu notarialnego wynikającym z ustawy - Prawo o notariacie oraz zawierać dane i niezbędne dokumenty, w tym wymagane do dokonania wpisów w księgach wieczystych.
W projekcie aktu notarialnego zdający winien określić wysokość należnego wynagrodzenia notariusza (w maksymalnej wysokości) oraz pobranych podatków i opłat sądowych, jeżeli są należne, do których pobrania zobowiązany jest notariusz.
Zdający zobowiązany jest do wskazania dokumentów stanowiących podstawę należytego zabezpieczenia interesów stron oraz niezbędnych do dokonania czynności i opisania ich w projekcie aktu notarialnego w taki sposób, aby na podstawie samej treści tego projektu można było ustalić formę i treść tych dokumentów. Z treści projektu aktu notarialnego powinien wynikać sposób zapoznania się notariusza z powyższymi dokumentami, a także należy wskazać, które dokumenty zostały okazane, które zostały dołączone do oryginału aktu, a które zostaną przesłane do sądu wieczystoksięgowego wraz z wnioskiem.
Zdający zobowiązany jest zamieścić w projekcie aktu notarialnego wszystkie informacje, oświadczenia i dokumenty dotyczące przedmiotu czynności oraz stron, od których zależy poprawność, skuteczność lub ważność czynności prawnych objętych powyższym projektem.
Na potrzeby egzaminu notarialnego zdający nie ma obowiązku zamieszczania w projekcie aktu notarialnego informacji i oświadczeń związanych ze stosowaniem ustawy o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu ani regulacji w sprawie ochrony i przetwarzania danych osobowych.
Czytaj też: Egzamin notarialny 2022:Umowy z zakresu prawa rodzinnego zadaniem drugiego dnia egzaminu
W ocenie Zespołu do przygotowania zadań na egzamin notarialny, zdający powinien sporządzić projekt aktu notarialnego dokumentującego umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży (wraz z ustanowieniem hipoteki) oraz umowę o podziale do korzystania, a także zwrócić uwagę na następujące zagadnienia:
1. Projekt aktu notarialnego winien być sporządzony zgodnie z ustawą z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie, w tym w szczególności art. 3, 5, 7, 80, 85, 87, 91, 92 i 94 oraz zawierać dane do założenia ksiąg wieczystych i dokonania w nich wpisów zgodnie z obowiązującymi przepisami.
2. Zdający winien ustalić, że nieruchomość stanowi majątek osobisty Marii Kowal, albowiem w dacie nabycia prawa własności (4 listopada 1971 r. – dzień wejścia w życie ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych) była panną (art. 33 pkt 1 k.r.o.; zob. zwłaszcza uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 16 listopada 1987 r., III CZP 64/87). Data zawarcia małżeństwa (11 czerwca 1972 r.) powinna być udokumentowana aktem małżeństwa Marii i Zbigniewa Kowalów.
3. Przedmiotem umowy jest ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr 2,położonego na drugiej kondygnacji nadziemnej budynku oznaczonego numerem porządkowym 6 przy ulicy Nowej w Lednicy Górnej, z przynależną komórką piwniczną nr 2 o powierzchni użytkowej 5 m2 i z przynależnym garażem o powierzchni użytkowej 20 m2, znajdującym się poza budynkiem mieszkalnym oraz sprzedaż tego lokalu wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej przez Marię Kowal spółce Cybernetyka S.A. za cenę 300 000 zł.Podstawą ustanowienia odrębnej własności lokalu jest zaświadczenie Starosty Wielickiego wydane na podstawie art. 2 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zdający, wykonując to zadanie, powinien użyć prawidłowego języka prawnego (zwłaszcza używając określeń: udział związany z własnością lokalu, pomieszczenie przynależne do lokalu).
4. Zdający winien zastosować się do treści art. 2 ust. 5 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym - także na wyrysie z operatu ewidencyjnego. Zgodnie z powyższym przepisem, dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu, czemu zdający powinien dać wyraz w treści sporządzonego projektu aktu notarialnego.
5. Zdający, stosując się do treści art. 8 ustawy o własności lokali, winien określić udział w nieruchomości wspólnej, stanowiącej grunt (działkę nr 50) oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, związany z własnością lokalu mieszkalnego nr 2, stosując reguły zapisane w art. 3 ustawy o własności lokali. Ponieważ nie następuje ustanowienie odrębnej własności wszystkich lokali w tym budynku, niemożliwe jest zastosowanie formuły z art. 3 ust. 6 ustawy o własności lokali. Wobec tego udział w nieruchomości wspólnej związany z własnością lokalu mieszkalnego nr 2 powinien odpowiadać stosunkowi powierzchni użytkowej tego lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych (100 m2) do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (300 m2) i wynosić 1/3.
6. Zdający winien stwierdzić i dać temu wyraz w treści sporządzanego projektu aktu notarialnego, że nieruchomość, z której został wydzielony przedmiotowy lokal (nr 2), nie jest położona na obszarze rewitalizacji ani specjalnej strefy rewitalizacji, o których mowa w ustawie z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji – w celu ustalenia, że gminie Wieliczka nie przysługuje prawo pierwokupu na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 4a i 4b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i art. 11 ust. 5 pkt 1 ustawy o rewitalizacji.
7. Zdający winien ustalić, że do zawarcia umowy sprzedaży wymagana jest zgoda walnego zgromadzenia spółki Cybernetyka S.A. we Wrocławiu, podjęta na podstawie art. 393 pkt 4 k.s.h., względnie ustalić i poprzeć to stosownym dokumentem (np. okazanym aktualnym tekstem jednolitym statutu spółki akcyjnej), że taka zgoda nie jest wymagana. Zgoda powinna być zawarta w uchwale walnego zgromadzenia zaprotokołowanej przez notariusza.
8. Zdający winien zawrzeć określenie lub oświadczenie, czy Cybernetyka S.A. we Wrocławiu jest cudzoziemcem w myśl ustawy o nabywaniu nieruchomości przezcudzoziemców (art. 92 § 1 pkt 4a ustawy – Prawo o notariacie).
9. Ze względu na obciążenie nabywanego lokalu mieszkalnego hipoteką, Andrzej Kot, prokurent samoistny reprezentujący spółkę Cybernetyka S.A. we Wrocławiu, powinien legitymować się pełnomocnictwem w formie aktu notarialnego (art. 109[3] w zw. z art. 99 k.c.).
10. Zapłata reszty ceny oraz wydanie nieruchomości stronie kupującej winny być zabezpieczone oświadczeniami o poddaniu się egzekucji, złożonymi na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c.
11. Zgodnie z zadaniem, sporządzany projekt aktu notarialnego powinien dokumentować umowę między współwłaścicielami: Marią Kowal i spółką Cybernetyka S.A. we Wrocławiu, określającą sposób korzystania z nieruchomości wspólnej (podział do korzystania) w ten sposób, że każdoczesnemu właścicielowi lokalu mieszkalnego nr 2przysługuje prawo do korzystania z wyłączeniem innych osób z miejsca postojowego A, a Marii Kowal przysługuje prawo do korzystania z wyłączeniem innych osób z miejsca postojowego B, wraz z możliwością dalszego przekazywania tego prawa. Zdający, wykonując to zadanie, powinien użyć prawidłowego języka prawnego, zwłaszcza nie mylić prawa do korzystania przez współwłaściciela z części nieruchomości z prawem użytkowania.
12. Zgodnie z treścią zadania w projekcie aktu notarialnego należy zamieścić informację o treści żądań wniosku wieczystoksięgowego, który notariusz złoży w systemie teleinformatycznym, po jego sporządzeniu lub skutecznych żądań stron o złożenie takiego wniosku, skierowanego do Sądu Rejonowego w Wieliczce III Wydział Ksiąg Wieczystych – KR1I, o:
a) założenie księgi wieczystej dla nieruchomości stanowiącej działkę nr 50 w Lednicy Górnej gm. Wieliczka i wpisanie w niej:
- w dziale I-O – budynku mieszkalnego położonego przy ulicy Nowej, oznaczonego numerem porządkowym 6 oraz budynku garażu,
- w dziale II – własności na rzecz: Marii Kowal w 2/3 części i na rzecz każdoczesnego właściciela lokalu mieszkalnego nr 2 w 1/3 części,
- w dziale III – prawo do korzystania z miejsca postojowego A na rzecz każdoczesnego właściciela lokalu mieszkalnego nr 2 oraz prawo do korzystania z miejsca postojowego B na rzecz Marii Kowal (ewentualnie również na rzecz jej następców prawnych);
b) wydzielenie do nowej księgi wieczystej lokalu mieszkalnego nr 2 o łącznej powierzchni użytkowej 100 m2, liczonej wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych, położonego na drugiej kondygnacji budynku mieszkalnego przy ulicy Nowej nr 6, składającego się z trzech pokoi, kuchni, łazienki, wc i przedpokoju (o powierzchni użytkowej 75 m2), z przynależną komórką piwniczną nr 2 (o powierzchni użytkowej 5 m2) i przynależnym garażem murowanym (o powierzchni użytkowej 20 m2) oraz wpisanie w niej:
- w dziale I-Sp – że z własnością tego lokalu związany jest udział wynoszący 1/3część w nieruchomości wspólnej,
- w dziale II – własności na rzecz Cybernetyka S.A. z siedzibą we Wrocławiu,
- w dziale IV – hipoteki do sumy 210 000 zł na rzecz Marii Kowal, na zabezpieczenie istniejącej wierzytelności wynikającej ze sporządzonej umowy (z tytułu reszty ceny).
13. Zdający winien przywołać w projekcie aktu notarialnego dokumenty niezbędne do założenia księgi wieczystej dla nieruchomości gruntowej i dla nieruchomości lokalowej (§ 78 i 79 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym oraz § 28 i 29 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów) -zgodnie z art. 626[8] § 3 i 5 k.p.c. oraz art. 26 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w tym dokumenty niezbędne do ujawnienia w księdze wieczystej budynku mieszkalnego i garażu.
14. Zgodnie z art. 87 § 1 pkt 4 ustawy - Prawo o notariacie niemogąca pisać Maria Kowal powinna złożyć tuszowy odcisk palca, zaś inna osoba powinna wypisać jej imię i nazwisko, sama obok umieszczając swój podpis. Notariusz powinien odebrać dane tej osoby, ustalić jej tożsamość i wskazać sposób ustalenia tożsamości, jak od innych osób biorących udział w akcie (art. 92 § 1 pkt 4 i art. 85 ustawy - Prawo o notariacie), o czym powinien uczynić w akcie stosowną wzmiankę (art. 87 § 2 ustawy - Prawo o notariacie). Z uwagi na treść polecenia zawartego w zadaniu, zdający nie muszą składać podpisów pod projektem aktu notarialnego ani ich równoważnych elementów (w tym przypadku tuszowego odcisku palca), ale na podstawie art. 92 § 2 ustawy –Prawo o notariacie należy w treści projektu aktu notarialnego poczynić wzmiankę, że Maria Kowal aktu nie podpisała i podać z jakich powodów.
Treści publikowane w serwisie internetowym PlanetaPrawo.pl mają charakter informacyjno-edukacyjny. Nie stanowią one porad prawnych i nie zastępują profesjonalnej pomocy prawnej. Administrator nie ponosi odpowiedzialności za jakiekolwiek skutki związane z ich wykorzystywaniem. Wszelkie prawa zastrzeżone – powołując się na publikację podaj źródło.
Egzamin sędziowski 2023: Ogłoszono wyniki części pisemnej
2023-04-02 19:00
Jaką aplikację prawnicy wybierają najczęściej?
2022-08-30 12:00
Test powtórkowy – prawo cywilne, część ogólna
2023-02-04 13:20
Kazus dla studenta: ryzyko sportowe
2024-04-25 10:58
Nostryfikacja dyplomu a Europejski Paszport Kwalifikacji
2023-01-06 08:00
232. rocznica uchwalenia Konstytucji 3 Maja
2023-05-03 12:00
