SN: W postępowaniu wieczystoksięgowym nie jest wykluczone dokonywanie wpisów, ale nie w każdym wypadku jest to możliwe

Źródło grafiki: https://pixabay.com/illustrations/law-justice-scales-balance-9048222/

Redakcja
2025-08-21 10:00
Komentarze (0)

Sąd Najwyższy po raz kolejny zbadał granice kognicji sądu w postępowaniu wieczystoksięgowym.

SN uwzględnia skargę kasacyjną

Postanowieniem z dnia 27 marca 2025 r. SN uwzględnił skargę kasacyjną wniesioną przez uczestniczkę w sprawie z wniosku spółki z ograniczoną odpowiedzialnością o wpis w księdze wieczystej i uchylił zaskarżone postanowienie Sądu Okręgowego oraz przekazał mu sprawę do ponownego rozpoznania. Przedmiotem postępowania było wykreślenie hipoteki łącznej z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wnioskodawczyni.

Jak wynika ze stanu faktycznego, nieruchomość ta powstała wskutek dwukrotnego wydzielania etapami, na przestrzeni lat, nowych nieruchomości z gruntu należącego wcześniej – zgodnie ze stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej – do osób fizycznych. Osoby te w 1998 r. ustanowiły na rzecz skarżącej hipotekę na zabezpieczenie wierzytelności wynikającej z umowy kredytu. Wskutek wydzielania kolejnych nieruchomości następowało przenoszenie wpisu tej hipoteki do ksiąg wieczystych zakładanych dla nowopowstałych nieruchomości. W 2019 r. została wydana ostateczna decyzja komunalizacyjna stwierdzająca, że z dniem 27 maja 1990 r., z mocy prawa, nastąpiło nabycie przez bliżej określone gminy własności gruntu, z którego wydzielano kolejno nieruchomości. Oznaczało to, że umowa o ustanowienie hipoteki została zawarta przez osoby fizyczne, które nie były właścicielami gruntu. Powstało w związku z tym zagadnienie, czy w świetle złożonych okoliczności sprawy rozstrzygnięcie o wykreśleniu wpisu powinno nastąpić zgodnie z wnioskiem właścicielki w postępowaniu wieczystoksięgowym, mimo że cechuje się ono ograniczoną kognicją sądu, czy – przeciwnie – kwestia istnienia hipoteki powinna być przedmiotem badania w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 u.k.w.h.), a podstawą wykreślenia tego ograniczonego prawa rzeczowego powinien być ewentualnie dopiero zapadły w takiej sprawie wyrok sądu.

Granice kognicji sądu wieczystoksięgowego

Granice kognicji sądu wieczystoksięgowego określa art. 626[8] § 2 k.p.c., zgodnie z którym rozpoznając wniosek o wpis, sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Treść tego przepisu skłaniła SN do sformułowania kilku uwag wstępnych dotyczących zakresu kognicji sądu wieczystoksięgowego.

Po pierwsze, wpis w księdze wieczystej dokonywany jest wyłącznie w razie istnienia ku temu podstaw, ocenianych zgodnie z art. 626[8] § 2 k.p.c., a zarazem nieistnienia przeszkód do dokonania wpisu, przy czym istnienie przeszkody nie musi wynikać wyłącznie ze środków dowodowych wymienionych w przywołanym ostatnio przepisie (zob. postanowienie SN z 1 października 2021 r., II CSKP 136/21, oraz uzasadnienie uchwały – 7 – SN z 25 lutego 2016 r., III CZP 86/15). Oznacza to, że zakres okoliczności badanych przez sąd wieczystoksięgowy kształtuje się odmiennie w ramach oceny podstaw wpisu i - w szerszym zakresie - przeszkód do dokonania wpisu.

Po drugie, nie jest wykluczone dokonywanie w postępowaniu wieczystoksięgowym wpisów, które powodują korektę stanu księgowego i uzgodnienie go ze stanem prawnym. W zależności od przyczyn rozbieżności stanu księgowego i stanu prawnego, a także materiałów przedłożonych sądowi do zbadania, różnie mogą kształtować się wyniki oceny, czy wpis będzie dokonany już w sprawie zainicjowanej wnioskiem, czy dopiero po przedłożeniu wyroku zapadłego na podstawie art. 10 u.k.w.h. Innymi słowy wpis (w tym wykreślenie) także może prowadzić do „uzgodnienia” treści księgi ze stanem rzeczywistym; celem rejestru publicznego, jakim są księgi wieczyste, jest wszak utrwalenie i ujawnienie stanu prawnego. Rzecz jednak w tym, że nie każda niezgodność daje się wykazać w sposób, którego weryfikacja mieści się w zakresie kognicji sądu wieczystoksięgowego, toteż w pozostałych przypadkach niezbędne staje się przeprowadzenie postępowania, o którym mowa w art. 10 u.k.w.h.

Po trzecie, ocena, czy zachodzą podstawy (jak i przeszkody) do wpisu, powinna być każdorazowo oparta na treści danych (w tym: dokumentów), których analiza mieści się w granicach kognicji sądu wieczystoksięgowego. Granice tej kognicji są in genere i in abstracto określone w art. 626[8] § 2 k.p.c., natomiast to wynikające z interpretacji danych wnioski o stanie prawnym nieruchomości ostatecznie decydują o stwierdzeniu przez sąd wieczystoksięgowy, czy wpis może być dokonany w postępowaniu wieczystoksięgowym, czy – przeciwnie – do dokonania wpisu niezbędne jest rozstrzygnięcie uprzednio w procesie o istnieniu danego prawa albo obciążenia lub ograniczenia.

Wykładnia § 93 Rozporządzenia w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym

W niniejszej sprawie Sądy powszechne uznały, że analiza wniosku o wykreślenie hipoteki łącznej w księdze wieczystej nieruchomości nr 3, dokonana w granicach kognicji sądu wieczystoksięgowego, uzasadniała wykreślenie wpisu. U podstaw tego zapatrywania legło przekonanie, że skoro przeniesienie współobciążenia w postaci hipoteki łącznej nastąpiło na podstawie § 93 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym, to do uwzględnienia wniosku wystarczające jest stwierdzenie, iż wpis hipoteki ostatecznie nie ostał się w księdze wieczystej nieruchomości nr 2.

Sąd Najwyższy podkreślił, że Istotą rozwiązań przyjętych w § 93 Rozporządzenia jest doprowadzenie do spójności stanu księgowego kilku nieruchomości obciążonych prawem, roszczeniem, innym ciężarem lub ograniczeniem. Spójność ta jest zapewniana dzięki rozwiązaniom dotyczącym wskazania istnienia prawa (roszczenia, innego ciężaru czy ograniczenia) w księgach wieczystych wszystkich nieruchomości obciążonych: przy wpisie tego prawa (§ 93 ust. 1 Rozporządzenia, także w razie podziału nieruchomości, § 93 ust. 2 Rozporządzenia) oraz wykreślenia prawa w związku z jego wygaśnięciem (§ 93 ust. 3 i 4 Rozporządzenia). W konsekwencji stan księgowy współobciążonych nieruchomości zostaje zharmonizowany i jest klarowny, gdyż wykazuje zarówno istnienie, jak i ustanie współobciążenia – najpierw dzięki zaznaczeniu przy każdym wpisie, że dane prawo obciąża dwie lub więcej nieruchomości, a następnie – że doszło do jego wygaśnięcia prawa, prowadzącego do wykreślenia wpisów w księgach wszystkich tych nieruchomości. Na przeszkodzie do przyjęcia, że § 93 ust. 2-4 Rozporządzenia mogłyby uzasadniać wykreślenie hipoteki łącznej z księgi wieczystej nieruchomości nr 3, stał jednak nie tylko techniczny charakter norm wynikających z tych przepisów, lecz okoliczność, że żaden z unormowanych tam przypadków nie zaistniał w sprawie.

Po pierwsze, podstawą wykreślenia tej hipoteki nie mógł być § 93 ust. 4 Rozporządzenia, stosownie do którego prawa, roszczenia, inne ciężary lub ograniczenia, które wygasły względem wszystkich nieruchomości obciążonych, wykreśla się z urzędu we wszystkich księgach wieczystych nieruchomości współobciążonych, mimo że został złożony wniosek o wykreślenie tylko w jednej księdze wieczystej. W przepisie tym mowa o przypadku wygaśnięcia praw, tymczasem nastąpienie takiego skutku nie powinno być wywodzone z samego w sobie faktu ostatecznego nieujawnienia hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości nr 2. Wskazane ostatnio rozstrzygnięcie nie jest tożsame ze stwierdzeniem „wygaśnięcia prawa”. Ponadto podstawa do wykreślenia praw (roszczeń, innych ciężarów lub ograniczeń) we wszystkich księgach wieczystych nieruchomości współobciążonych powstaje tylko wówczas, gdy wygasły one „względem wszystkich nieruchomości obciążonych”, co niewątpliwie nie miało miejsca; wpis hipoteki istnieje wszak bowiem nadal w księdze wieczystej nieruchomości nr 1.

Po drugie, wykreślenie wpisu nie mogłoby być także uzasadnione brzmieniem § 93 ust. 3 Rozporządzenia, który stanowi, że w przypadku wykreślenia prawa, roszczenia, innego ciężaru lub ograniczenia, które wygasło względem jednej nieruchomości i zostało z niej wykreślone, sąd z urzędu ujawnia ten fakt w pozostałych księgach wieczystych prowadzonych dla współobciążonych nieruchomości. Przepis ten dotyczy wyłącznie przypadku, gdy prawo (roszczenie, inny ciężar, ograniczenie) wygasło względem nieruchomości i zostało z niej wykreślone. Sens normy sprowadza się natomiast do tego, że fakt takiego wykreślenia jest ujawniany w innych księgach wieczystych: w księgach prowadzonych dla nieruchomości współobciążonych, w których dotychczas, stosownie do § 93 ust. 1 i 2 Rozporządzenia, figurowały wpisy informujące o istnieniu prawa (roszczenia, innego ciężaru, ograniczenia) na nieruchomości, z której nastąpiło wykreślenie.

Po trzecie, wbrew stanowisku Sądu Okręgowego za podstawę wykreślenia wpisu hipoteki łącznej nie mógł być uznany § 93 ust. 2 Rozporządzenia. W części adekwatnej do okoliczności sprawy przepis ten dotyczy wyłącznie dokonania wpisu, czyli przeniesienia współobciążenia do księgi wieczystej założonej dla nieruchomości powstałej wskutek podziału – a nie wykreślenia wpisu dokonanego wcześniej z powołaniem się na § 93 ust. 2 Rozporządzenia. Zastosowanie tego unormowania jest weryfikowane na datę przeniesienia współobciążenia, toteż powołanie się na wadliwe zastosowanie § 93 ust. 2 Rozporządzenia mogłoby ewentualnie nastąpić w razie zaskarżenia wpisu do księgi wieczystej nieruchomości nr 3 przy jego pierwotnym dokonaniu. Taka sytuacja nie miała jednak miejsca w niniejszej sprawie, gdyż wpis hipoteki w tej księdze został już prawomocnie dokonany, a dopiero następnie wnioskodawca zażądał jego wykreślenia, powołując się na to, że ostatecznie nie ostał się wpis hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości nr 2.

Sąd Najwyższy wskazał więc w konkluzji, żes ytuacji dotyczącej skutków zaskarżenia wpisu nie sposób zrównywać z badanym obecnie przypadkiem złożenia wniosku o wykreślenie dokonanego prawomocnie wpisu hipoteki. Wniosek taki może być bowiem złożony nawet wiele lat po dokonaniu (przeniesieniu) wpisu i podlega ocenie na zasadach ogólnych, czyli z uwzględnieniem zakresu kognicji sądu wieczystoksięgowego co do badania podstaw wpisu (w badanym przypadku – wykreślenia hipoteki) i przeszkód do jego dokonania. Oznacza to, że w rozpoznaniu złożonego obecnie wniosku powinien być uwzględniony także materiał sprawy narosły po wpisie hipoteki, a przed złożeniem wniosku o jego wykreślenie. Z powyższego wynika, że wykreślenie hipoteki łącznej z księgi wieczystej nieruchomości nr 3, w następstwie wniosku złożonego przez właścicielkę tej nieruchomości, nie powinno być uzasadniane zastosowaniem § 93 ust. 2 Rozporządzenia z powołaniem się na to, że już w chwili przeniesienia hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości nr 3, obiektywnie rzecz biorąc, nie istniały podstawy do dokonania wpisu hipoteki, o czym świadczyło skuteczne, jak się później okazało, zaskarżenie wpisu hipoteki dotyczącej nieruchomości nr 2. Wniosek o wykreślenie hipoteki łącznej, także jeśli motywowany był nieostaniem się wpisu tej hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości nr 2, podlegał ocenie na ogólnych zasadach właściwych dla postępowania wieczystoksięgowego.

Konkluzja

Dokonując wykładni § 93 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym SN podkreślił, że choć w postępowaniu wieczystoksięgowym nie jest wykluczone dokonywanie wpisów, które powodują korektę stanu księgowego i prowadzą w istocie do jego uzgodnienia ze stanem prawnym, to – z uwagi na ograniczenia w zakresie kognicji sądu wieczystoksięgowego – nie w każdym wypadku jest to możliwe. W przypadkach takich jak niniejszy, cechujący się złożonym stanem faktycznym i prawnym nieruchomości, właściwą drogą do dokonania ewentualnej korekty wpisu jest powództwo z art. 10 u.k.w.h. Skoro bowiem ostatecznie okazało się, że osoby ustanawiające hipotekę nie były właścicielami gruntu, to sprawa wymaga dokonania ocen w kwestiach takich jak to, czy uczestniczka nabyła hipotekę wskutek działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 i art. 6 u.k.w.h.).

Źródło:

Postanowienie SN z dnia 27 marca 2025 r. z uzasadnieniem (sygn. akt II CSKP 2372/22).

___________________________________________________

Treści publikowane w serwisie internetowym PlanetaPrawo.pl mają charakter informacyjno-edukacyjny. Nie stanowią one porad prawnych i nie zastępują profesjonalnej pomocy prawnej. Administrator nie ponosi odpowiedzialności za jakiekolwiek skutki związane z ich wykorzystywaniem. Wszelkie prawa zastrzeżone – powołując się na publikację podaj źródło. Wykorzystywanie zawartości serwisu internetowego PlanetaPrawo.pl jako danych treningowych AI jest zabronione.

PlanetaPrawo.pl - przepisy, praktyczne komentarze, orzecznictwo, marketing prawniczy

Polub nas na Facebooku, obserwuj nas na Twitterze oraz Instagramie