Droga konieczna a nieruchomość składająca się z dwóch działek

Źródło grafiki: https://pixabay.com/photos/house-swiss-house-truss-ludwigslust-1563103/

• Redakcja
• 2025-11-06 10:48
• Komentarze (0)

Postanowieniem z 29.9.2025 r. Sąd Najwyższy odmówił przyjęcia do rozpoznania skargi kasacyjnej właścicieli nieruchomości od postanowienia Sądu Okręgowego w Lublinie, którym wskutek apelacji oddalono wniosek w sprawie o ustanowienie służebności drogi koniecznej.

Nieruchomość izolowana składała się z dwóch działek

Sprawa dotyczyła nieruchomości gruntowej należącej do wnioskodawców, składającej się z dwóch działek ewidencyjnych położonych w ten sposób, że jedna była umiejscowiona wyraźnie wyżej od drugiej. Powodowało to trudności w dostępie do drogi publicznej i stanowiło przyczynę żądania ustanowienia drogi koniecznej także dla drugiej działki. Nieruchomość jako całość posiadała dostęp do drogi publicznej za sprawą pierwszej z działek. Sporne między uczestnikami było to, czy ów dostęp można uznać za odpowiedni, jak też to, czy wnioskodawcy wykazali potrzebę ustanowienia służebności.

Wyciąg z Kodeksu cywilnego:
Art. 145 [Służebność drogi koniecznej]
§ 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).
(…)

Sąd Rejonowy uwzględnił wniosek jako spełniający przesłanki z art. 145 § 1 k.c. Z takim rozstrzygnięciem nie zgodził się natomiast Sąd Okręgowy, który ustalił, że nieruchomość gruntowa została podzielona geodezyjnie na dwie działki, przy czym każda z nich należy do tych samych właścicieli. Zdaniem Sądu Okręgowego wnioskodawcy wnosząc o podział działki doprowadzili do powstania dwóch działek ewidencyjnych, z których jedna została utworzona w taki sposób, iż nie zapewniono jej odrębnego i odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Dalej Sąd drugiej instancji wyjaśnił, że wprawdzie obecnie każda czynność, czy to dokonana przed notariuszem, czy też w postępowaniu sądowym lub administracyjnym, prowadząca do ustanowienia oddzielnych działek ewidencyjnych powinna być podejmowana z obowiązkowym zapewnieniem wszystkim działkom dostępu do drogi publicznej, to jednak wyjątkiem jest stan, gdy powstałe w wyniku podziału działki, w tym taka, która nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, należą do właściciela działki, która takim dostępem dysponuje. Wnosząc o podział działki nr X i stworzenie działki nr X/2, nieposiadającej bezpośredniego dostępu do drogi publicznej wnioskodawcy winni być świadomi konsekwencji swojej decyzji, zaś powstałych niedogodności nie mogą łagodzić kosztem ograniczenia prawa własności działek sąsiednich.

Z uzasadnienia post. SN z dnia 29 września 2025 r., I CSK 2324-24, https://www.sn.pl:
Sąd drugiej instancji ocenił (…), że roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej nie przysługuje, jeśli służebność ma służyć jedynie „dla wygody” właściciela nieruchomości władnącej.

Według Sądu Najwyższego z kolei skarga kasacyjna wnioskodawców nie była oczywiście uzasadniona. Jako taka nie podlegała przyjęciu do rozpoznania na podstawie art. 398(9) § 1 pkt 4 k.p.c. Skarżący nie przedstawili bowiem argumentacji podważającej stanowisko Sądu drugiej instancji o niewykazaniu, że służebność była „potrzebna" w rozumieniu art. 145 § 1 in fine k.c., tzn. że wynikające z ukształtowania terenu trudności z dostępem nieruchomości do drogi publicznej nie nadawały się do usunięcia przez odpowiednie przystosowanie istniejącego obecnie dostępu do drogi publicznej.

Nieruchomość, dla której prowadzona jest jedna księga wieczysta

W uzasadnieniu omawianego orzeczenia Sąd Najwyższy wspomniał o utrwalonym w polskim prawie cywilnym stanowisku, w myśl którego czynnikiem wyodrębniającym nieruchomość w sensie prawnym jest objęcie części powierzchni ziemskiej księgą wieczystą (art. 24 ust. 1 u.k.w.h.). Jako nietrafne zatem jawi się traktowanie działek geodezyjnych składających się na grunt wnioskodawców tak, jakby stanowiły one dwie nieruchomości. 

Z uzasadnienia post. SN z dnia 29 września 2025 r., I CSK 2324-24, https://www.sn.pl:
Współcześnie utrwalone jest stanowisko, że czynnikiem wyodrębniającym nieruchomość w sensie prawnym (czyli jako „odrębnego przedmiotu własności”, art. 46 § 1 k.c.) jest objęcie części powierzchni ziemskiej księgą wieczystą. Wniosek taki wynika wprost z art. 24 ust. 1 u.k.w.h., zgodnie z którym dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Na tej podstawie sformułowana została ujęta hasłowo zasada „jedna księga – jedna nieruchomość”; konsekwencją tej zasady jest m.in. przyjęcie, że także jeśli sąsiadujące ze sobą grunty, dla których prowadzone są odrębne księgi wieczyste, należą do tego samego podmiotu prawa, to pozostają (odrębnymi) nieruchomościami. Dopiero wówczas, gdy część powierzchni ziemskiej nie jest objęta księgą wieczystą, w rachubę wchodzi tzw. wyodrębnienie naturalne. Za kryterium pozwalające wyznaczyć „część powierzchni ziemskiej” jako odrębnego przedmiotu własności (art. 46 § 1 k.c.) uznaje się wówczas sąsiadowanie (graniczenie) z innymi nieruchomościami – należącymi do innych podmiotów prawa lub nawet do tego samego właściciela, jeśli wskutek wyodrębnienia wieczystoksięgowego stanowią one inne nieruchomości.

Droga konieczna ustanawiana jest dla całej nieruchomości

Odpowiedź na pytanie o to, czy nieruchomość ma odpowiedni dostęp do drogi publicznej, powinno być analizowane w odniesieniu do całej nieruchomości – konstatuje Sąd Najwyższy. Służebność gruntowa ustanawiana jest bowiem na rzeczy, czyli nieruchomości, a nie jej części składowej. 

Z uzasadnienia post. SN z dnia 29 września 2025 r., I CSK 2324-24, https://www.sn.pl:
Skoro podział geodezyjny nieruchomości nie spowodował powstania dwóch nieruchomości, to zbadanie, czy grunt ma odpowiedni dostęp do drogi publicznej, powinno nastąpić w odniesieniu do nieruchomości należącej do skarżących jako całości, a nie konkretnie w odniesieniu do jednej z działek wydzielonych geodezyjne. Fakt takiego wydzielenia nie powinien być w sprawie cywilnej uznawany za istotny dla oceny, czy jedna z powstałych działek ma odpowiedni dostęp w rozumieniu art. 145 § 1 k.c., gdyż służebność drogi koniecznej nie może być ustanowiona dla działki geodezyjnej mieszczącej się w granicach większego gruntu. To prawo rzeczowe jest bowiem ustanawiane na nieruchomości i na rzecz każdoczesnego właściciela innej nieruchomości (…), tymczasem (…) działka nie jest rzeczą jako odrębnym przedmiotem własności (art. 47 § 1 k.c.).

Dwie nieruchomości, jeden właściciel

Na marginesie rozważań stanowiących sedno sprawy Sąd Najwyższy wyjaśnił też, że fakt przylegania do siebie dwóch nieruchomości należących do tego samego właściciela nie eliminuje potrzeby badania, czy istnieje odpowiedni dostęp każdej z nich do drogi publicznej. Wskazując na odpowiednie orzecznictwo Sąd wskazał, że ocena dysponowania odpowiednim dostępem do drogi publicznej zawsze ma za przedmiot sytuację nieruchomości izolowanej, czyli tej, dla której miałaby być ustanowiona droga konieczna – również wówczas, gdy nieruchomości sąsiednie należą do tego samego właściciela. Sąsiedztwo takie nie powoduje – jak oceniono w uzasadnieniu prezentowanego orzeczenia - że nieruchomości stają się jednym gruntem dysponującym, jako całość, dostępem do drogi publicznej.

Z uzasadnienia post. SN z dnia 29 września 2025 r., I CSK 2324-24, https://www.sn.pl:
Bezpodstawne byłoby także generalne założenie, że dostęp do drogi publicznej zostaje zapewniony dzięki temu, że właściciel ma możliwość przechodu lub przejazdu przez drugą z należących do niego nieruchomości. Skoro mowa o dwóch nieruchomościach, to w odniesieniu do każdej z nich powinno następować indywidualne badanie dysponowania odpowiednim dostępem do drogi publicznej, a fakt przysługiwania prawa własności nieruchomości sąsiedniej jest wyłącznie jednym z aspektów oceny istnienia potrzeby ustanowienia drogi koniecznej.

>>Zobacz także: Pożytki cywilne a podział quoad usum składnika majątku wspólnego

Źródła:
-komunikat SN, https://www.sn.pl/aktualnosci/SitePages/Komunikaty_o_sprawach.aspx?ItemSID=746-b6b3e804-2752-4c7d-bcb4-7586782a1315&ListName=Komunikaty_o_sprawach [dostęp: 5.11.2025 r.];
-postanowienie SN z 29.9.2025 r., I CSK 2324/24, https://www.sn.pl.

_____________________________________

Treści publikowane w serwisie internetowym PlanetaPrawo.pl mają charakter informacyjno-edukacyjny. Nie stanowią one porad prawnych i nie zastępują profesjonalnej pomocy prawnej. Administrator oraz autorzy treści nie ponoszą odpowiedzialności za jakiekolwiek skutki związane z ich wykorzystywaniem. Wszelkie prawa zastrzeżone – powołując się na publikację podaj źródło. Wykorzystywanie zawartości serwisu internetowego PlanetaPrawo.pl jako danych treningowych AI jest zabronione. 

PlanetaPrawo.pl - przepisy, praktyczne komentarze, orzecznictwo, marketing prawniczy

Polub nas na Facebooku, obserwuj nas na Twitterze oraz Instagramie

>>Powrót do artykułów w: Orzecznictwo