Postanowienia umowy najmu lokalu w celu innym niż zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych na przykładachÂ

Umowy najmu lokali w celu innym niż zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych charakteryzuje się dalej idącym niż w przypadku umów dotyczących lokali mieszkalnych swobodą kształtowania treści. Tworząc tego typu umowę należy jednak pamiętać szczególnie o kodeksowych unormowaniach prawnych oraz o zasadzie równości stron. W artykule omawiamy niektóre z postanowień umowy najmu lokalu.

Zasady ogólne

Do umowy najmu lokalu o innym przeznaczeniu niż mieszkalne zastosowanie znajdują przepisy ogólne o umowie najmu, z zastrzeżeniem unormowań szczególnych o najmie lokali. Na podstawie stosunku najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy lokal do używania przez czas oznaczony albo nieoznaczony, w zamian za co najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu czynsz. Umowa najmu jest umową obustronnie zobowiązującą, odpłatną, wzajemną i konsensualną.

Poniżej znajduje się przykładowy fragment postanowienia umownego określającego przedmiot umowy najmu lokalu.

§ 1
Przedmiot umowy

1. Na mocy niniejszej umowy Wynajmujący zobowiązuje się oddać Najemcy do odpłatnego używania przedmiot najmu stanowiący nieruchomość lokalową o powierzchni ………………………., usytuowaną w ……………………………, przy ul. ………………………………… nr …….., księga wieczysta KW……………………., na którą składają się pomieszczenia:
1) …………....................,
2) …………....................,
…) ………….................... .
(…)

W umowie zawartej na czas oznaczony strony powinny określić warunki jej zwykłego rozwiązania, gdyż Kodeks cywilny odnosi się wyłącznie do terminów wypowiedzenia umowy zawartej na czas nieoznaczony, a co do umów terminowych w obszarze terminów wypowiedzenia odsyła do postanowień umownych.

Czytaj też: Podstawowe postanowienie umowy o pracę na przykładach

Na najemcy spoczywa szereg obowiązków wynikających przede wszystkim z ustawy, jak i z umowy. Dla najlepszego zabezpieczenia interesu wynajmującego umowa najmu lokalu powinna możliwie precyzyjnie określać sposób korzystania z przedmiotu najmu.

§ 5
Sposób używania przedmiotu najmu

1. Najemca jest obowiązany:
1) używać przedmiot najmu w sposób zgodny z niniejszą umowa i jego przeznaczeniem,
2) powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych,
3) ponosić koszty zużycia energii elektrycznej, wody, gazu ziemnego oraz wywozu odpadów,
4) sortować odpady według przyjętych unormowań prawnych i zwyczajów.
(…)

Do umowy najmu lokalu, który nie wchodzi do zakresu definicji lokalu zawartej w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, przepisów wspomnianej ustawy nie stosuje się. Z niektórych rozwiązań zawartych w tej ustawie, u podstaw których w przeważającej mierze leży potrzeba ochrony praw najemcy, strony mogą jednak skorzystać wedle swobody kontraktowania. Należy pamiętać, że przedmiotowa ustawa odnosi się do lokali służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a także będących pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki. Przepisy tego aktu mają charakter ochronny dla najemcy. Jednym z nich jest art. 8a normujący podwyżki czynszu. Zasady podwyższania czynszu mogą zostać zastosowane odpowiednio na zasadzie art. 353(1) k.c. w umowach najmu lokalów innych niż wymienione w ustawie o ochronie praw lokatorów.

Wady lokalu i nakłady stron

Wynajmujący powinien wydać najemcy lokal pozbawiony wad. Wady przedmiotu najmu dzieli się na ograniczające jego przydatność do używania zgodnego z umową albo uniemożliwiające takie używanie. Jeżeli lokal mieszkalny jest obciążony wadą ograniczającą możliwość jego używania, najemca może żądać, aby wynajmujący wadę usunął. Przysługuje mu również prawo żądania, aby wynajmujący obniżył czynsz stosownie do stopnia obniżenia przydatności lokalu do używania. Jeżeli natomiast lokal jest obarczony wadą uniemożliwiającą jego używanie, najemca może żądać usunięcia wady. Jeżeli wynajmujący nie usunie takiej wady mimo wezwania, a także jeżeli wady nie da się usunąć, najemca może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Jeżeli najemca wiedział w chwili zawarcia umowy o istnieniu wady ograniczającej przydatność lokalu do jego użytku, nie może on żądać obniżenia czynszu. Może on jednak nadal żądać usunięcia wady. Podobnie jeżeli najemca wiedział w chwili zawarcia umowy o istnieniu wady uniemożliwiającej używanie lokalu, nie może on skorzystać z prawa do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia, ale może żądać usunięcia wady. Jeżeli natomiast wada jest tego rodzaju, że zagraża zdrowiu najemcy lub osób u niego zatrudnionych, może on wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, choćby wiedział o istnieniu wady w chwili zawarcia umowy (zob. art. 682 k.c.).

Czytaj też: Postanowienia umowy o świadczenie usług na przykładach

Najemca jest zobowiązany czynić w lokalu drobne nakłady, połączone z jego zwykłym używaniem (zob. art. 662 § 2 k.c.). Ustawodawca wyróżnia przykładowo malowanie ścian, podłóg czy wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak też drobne naprawy (zob. art. 681 k.c.). Czynienie innych nakładów obciąża wynajmującego. Naprawy „drobne” są to naprawy o małej skali, wymagające niewielkich nakładów pracy lub nakładów pieniężnych (wymiana lub naprawa kranu, klamki, żarówek). Dla ułatwienia stosunków strony mogą określić umownie, co rozumieją przez obciążające najemcę drobne naprawy lokalu, jak w poniższym fragmencie postanowienia projektu umowy najmu lokalu.

(…)
2. Najemca obowiązany jest do drobnych nakładów na przedmiot najmu, połączonych z jego zwykłym używaniem. W szczególności Najemcę obciąża bieżąca naprawa i konserwacja:
1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych,
szklanych i innych;
2) okien i drzwi;
3) wbudowanych mebli;
4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal stanowiący przedmiot najmu jest wyposażony;
(…)
- o ile jednostkowy koszt naprawy lub konserwacji nie przekracza ………………. zł (słownie: ……………………….…………………………………).
(…)

Montaż urządzeń w lokalu

Najemca może założyć w lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia, o ile sposób ich założenia nie sprzeciwia się obowiązującym przepisom prawnym i nie zagraża bezpieczeństwu nieruchomości (zob. art. 684 k.c.). Uprawnienie to przysługuje najemcy bez względu na wolę wynajmującego. Najemca może domagać się, za zwrotem kosztów, współdziałania wynajmującego w założeniu w lokalu omawianych urządzeń, jeżeli współdziałanie takie jest potrzebne. Jeżeli na skutek założenia wspomnianych urządzeń doszło do ulepszenia lokalu, wynajmujący może, po ustaniu stosunku najmu, żądać przywrócenia stanu poprzedniego albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu lokalu (zob. art. 676 k.c.).

Prawo zastawu

Wynajmującemu lokal przysługuje ustawowe prawo zastawu na ruchomościach najemcy. Prawo zastawu przysługuje tylko przez czas, w którym ruchomości pozostają wewnątrz lokalu (zob. art. 671 § 1 k.c.). Wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z przedmiotu zastawu bez względu na to, czyją stał się własnością oraz z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela przedmiotu zastawu, wyjąwszy tych, którym z mocy ustawy przysługuje pierwszeństwo szczególne (zob. 306 § 1 k.c.). Zaspokojenie zastawnika z rzeczy obciążonej następuje na podstawie przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym (zob. art. 312 k.c.).

Fragmenty umowy najmu lokalu pochodzą z Programu Scripta https://programscripta.pl

Treści publikowane w serwisie internetowym PlanetaPrawo.pl mają charakter informacyjno-edukacyjny. Nie stanowią one porad prawnych i nie zastępują profesjonalnej pomocy prawnej. Administrator nie ponosi odpowiedzialności za jakiekolwiek skutki związane z ich wykorzystywaniem. Wszelkie prawa zastrzeżone – powołując się na publikację podaj źródło. Wykorzystywanie zawartości serwisu internetowego PlanetaPrawo.pl jako danych treningowych AI jest zabronione.

PlanetaPrawo.pl - przepisy, praktyczne komentarze, orzecznictwo, marketing prawniczy

Odwiedź nasz Sklep, polub nas na Facebooku, obserwuj nas na Twitterze